PROPIEDAD: LA USUCAPIÓN: uno de los requisitos que se exigen por la ley es el justo título para la usucapión ordinaria.
Vamos a analizar qué es y cómo se interpreta el requisito de la necesidad de contar con justo título para ejercitar la acción de usucapión ordinaria.
Uno de los requisitos exigidos para adquirir la propiedad a través de esta institución es que, quien la ejercite posesa el bien con justo título.
La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de los bienes por la posesión continuada de los mismos.
Hay 2 tipos de usucapión:
-Usucapión ordinaria
-Usucapión extraordinaria.
Para poder adquirir por usucapión ordinaria (art. 1940 Código Civil) se necesita:
Poseer el bien en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada (art. 1941 Código Civil).
Poseer el bien con buena fe (art. 1950 C. Civil).
Poseer el bien con justo título (art. 1952 C. Civil).
Poseer el bien durante un determinado tiempo: 3 años cuando se trata de muebles y 10 años cuando se trata de inmuebles entre presentes o 20 años entre ausentes (art. 1957 C. Civil).
Se entenderá por justo título a los efectos de la usucapión ordinaria el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. (artículo 1952 Código Civil).
El título «justo» es, por tanto, el adecuado para transmitir la propiedad (o el derecho real de que se trate). Como con claridad dijo la célebre sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1943:
«El justo título que para la prescripción se requiere es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil».
Ejemplo: Se entenderán por justo título para la usucapión ordinaria, el contrato privado de compraventa, la escritura de compraventa, la donación, la permuta, la partición hereditaria, etc.
El justo título tiene que ser:
-verdadero (excluye la inexistencia de título)
-válido (excluye al radicalmente nulo)
DERECHOS. LA OCUPACIÓN O USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (UN EJEMPLO):
El artículo 1954 Código Civil establece: «el justo título debe probarse; no se presume nunca».
Veamos algunas sentencias que tratan sobre este requisito imprescindible para que prospere la acción de usucapión ordinaria:
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 23.4.2012: «El primero de los motivos se refiere a la vulneración del artículo 1953 del Código Civil , en relación con los artículos 1275 y 1276 del mismo código , al declarar la sentencia como título verdadero y válido para la usucapión ordinaria el contrato de compraventa celebrado el 20 de noviembre de 1965 entre los Sres. Felix y Elvira y don Florencio , cuando en realidad dicho negocio jurídico -sostiene la parte recurrente- carecía de causa verdadera y lícita.
Como esta Sala ha afirmado desde antiguo, en relación con la aptitud para prescribir del título -a que se refiere el artículo 1953 del Código Civil – aunque exista algún defecto o vicio originario, tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo, sería una institución inútil ( sentencias, entre otras, de 28 junio 1976 y 7 febrero 1985).
Por tanto, formalmente, no cabe duda de que la escritura de compraventa constituye título válido «ad usucapionem» y en cuanto a la carencia por el negocio de causa verdadera y lícita, la propia parte recurrente afirma que «sobre eso no hay más respuesta en la sentencia recurrida que la afirmación apodíctica de que el contrato en cuestión tiene, sin ninguna duda, causa»; por lo que, si la recurrente estimaba que tal deducción no estaba suficientemente explicada, habría sido oportuno la articulación de un específico motivo de infracción procesal por falta de motivación o de exhaustividad de la sentencia y no pretender que prospere un motivo por infracción de norma sustantiva partiendo de una distinta valoración de los hechos.»
Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 6ª), sentencia de fecha 22.05.2008
En la que afirma que la partición hereditaria es título suficiente para adquirir por usucapión, «Consecuentemente, existiendo en el supuesto que nos ocupa justo título y una indudable buena fe, dado el tiempo transcurrido, no ya desde la escritura de donación -no impugnada y por tanto no desvirtuada-, sino desde la fecha en la que se verificó la partición hereditaria el 13 de julio de 1.972, durante el cual el bien ha sido poseído en concepto de dueño por el demandado, es obvio que el mero transcurso del tiempo ha producido el efecto de materializar la adquisición del dominio, sanando cualquier eventual defecto».
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 17.06.2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir.
En el presente recurso, hay que considerar que la recurrente tenía justo título para usucapir, porque en el contrato de compraventa, se le vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores.
La circunstancia de que sólo una parte de la finca vendida no perteneciera a los vendedores no impide que identificada la finca vendida a la recurrente por sus linderos, deba negarse la existencia del justo título para usucapir esta franja.
El acto de transmisión hubiera debido bastar para transmitir la propiedad de la completa finca trasmitida si los vendedores hubieran sido propietarios de la totalidad; al no serlo, el título existe, pero no es suficiente para producir los completos efectos traslativos.
Es entonces cuando la usucapión sustituirá la falta de la propiedad del vendedor que no era propietario de la totalidad del perímetro vendido cuando transmitió.
En consecuencia, debe considerarse justo título a los efectos de la usucapión ordinaria el contrato de compraventa en cuya virtud la recurrente poseyó durante diez años y sin oposición la franja de terreno posteriormente reivindicada por los demandantes Sres. D. José Miguel y D. Guillermo, ahora recurridos, por lo que debe considerarse que probada la concurrencia de los requisitos exigidos en el Código civil para la adquisición por usucapión».
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha de 5.05.2005: » …la única cuestión controvertida a partir de la contestación a la demanda, consistente en si un negocio de variedades o sala de fiestas es propiedad de los hermanos demandantes-recurrentes por haber heredado éstos una mitad indivisa de su padre mediante sucesión testada y la otra mitad indivisa de su tío carnal mediante sucesión intestada o si, por el contrario, dicho negocio pertenece al demandado por haberlo adquirido mediante usucapión ordinaria, siendo justo título para ello una cesión de la nuda propiedad del referido negocio mediante precio y en escritura pública otorgada el 1 de enero de 1977 por el mencionado tío carnal de los demandantes y su esposa a favor del demandado, sobrino carnal de esta última….
La referida escritura sí era justo título en cuanto verdadero, válido e idóneo en abstracto para transmitir el dominio, siendo precisamente la falta de poder de disposición del transmitente lo subsanado por la usucapión.». Francisco Sevilla Cáceres.