PROPIEDAD: la prescripción adquisitiva

PROPIEDAD: la prescripción adquisitiva. La doctrina clásica sobre la usucapión ordinaria es clara respecto a sus presupuestos: para que se pueda dar la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita la posesión de los bienes con buena fe y justo título por el tiempo que determine la ley. Así lo establece el artículo 1940 Cc. (LEG 1889, 27) : buena fe y justo título son necesarios para que pueda prosperar la usucapión. Pero a partir de aquí surgen distintas cuestiones: ¿Cómo debe interpretarse el concepto de buena fe? ¿Y el de justo título? ¿Qué ocurre cuando vende quien no tiene poder para ello o no tiene poder para disponer de toda la cosa, sino solo de una parte?

La definición de buena fe del artículo 1950 Cc. junto con los artículos dedicados a la posesión, la doctrina jurisprudencial sobre la misma, más el justo título para la adquisición de la propiedad u otros derechos reales por usucapión ordinaria dan un interesante juego que se analizará a la luz de diferentes resoluciones de los Tribunales.

En estos casos, la base fáctica cobra especial relevancia, para averiguar si realmente ha existido buena fe en los adquirentes y cómo debe entenderse la misma para que sea suficiente junto con el justo título para adquirir lo bienes por usucapión.

1. La sentencia del tribunal supremo de 8 de octubre de 2014

1. Hechos

Doña Martina y otros interponen demanda en ejercicio de acción declarativa de dominio frente a la entidad «Yordi, S.L.», suplicando se dictara sentencia por la que se estimara la demanda «en la que se acuerde previamente la inscripción de la división horizontal de la finca, conforme al dictamen pericial emitido por el arquitecto D. Cándido, sobre la base de las titularidades registrales, a fin de ubicar y establecer las viviendas, locales y almacenes, con los coeficientes correspondientes […] así como que se declare justificado el dominio de los actores sobre cada uno de los bienes perfectamente identificados y detallados en la memoria descriptiva…, disponiendo las cancelaciones de las inscripciones contradictorias llevadas a cabo por la demandada, acordando justificada la inscripción de las siguientes titularidades con las descripciones de todos y cada uno de los bienes que se exponen en la memoria de división horizontal de la finca […]». La entidad demandada «Yordi, S.L.» se opuso a la demanda solicitando se desestimasen en su totalidad las pretensiones de la parte actora.

La cuestión de fondo que plantea esta Sentencia es la posible adquisición de un bien inmueble por usucapión de los arrendatarios tras el contrato de compraventa celebrado entre éstos y un sucesor de la propietaria, que en calidad de legatario, decía actuar en representación de los restantes sucesores, pero sin tener realmente poder para ello.

El Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid desestima la demanda. Entiende que no está demostrada la adquisición del dominio por usucapión, pues los actores no acreditan la posesión a título de dueño ni haber obrado de buena fe. El pretendido vendedor era legatario sólo de una doceava parte del inmueble, no de la totalidad; no se le dio posesión del legado, y no consta ser cesionario de los derechos hereditarios correspondientes a los demás sucesores en la herencia. También declara demostrado que los demandantes estaban ya en posesión de las fincas en concepto de arrendatarios, no de dueños. Respecto a la buena fe, dice que no puede llegarse a pensar que los demandantes creyeran que el pretendido vendedor era dueño del edificio y podía transmitirles la propiedad del inmueble con la mera exhibición de un testamento donde aparecía como legatario junto a otros, y de los veinte adquirentes ninguno se haya quedado con copia de un documento donde, se asegura, está reflejada la cesión de derechos hereditarios. Igualmente señala que el haberse promovido un expediente de dominio no obsta a lo antes declarado porque la resolución que se dicta no produce efecto de cosa juzgada material, ni se exige en su tramitación acreditar el título de propiedad. Finalmente rechaza la pretensión subsidiaria, donde se reclamaba la devolución de todas las cantidades pagadas desde el año 1972 por los demandantes en relación a los bienes cuya propiedad se reclama, porque no es la demandada la legitimada para ello, sino el supuesto vendedor o sus herederos.

Antes esta resolución, la parte actora interpone recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid. Entre otros argumentos, considera que se ha valorado erróneamente la prueba al no tener en cuenta el documento en el que se acredita que Don Romeo, a quien se le había legado en testamento una sexta parte, tenía poderes suficientes para formalizar la compraventa en nombre de Don Pedro Jesús, legatario de seis doceavas partes. Entiende que no se ha tenido en cuenta que todos los compradores eran los poseedores de los inmuebles desde el fallecimiento del causante. Además, argumenta que las dudas en contra de los demandantes se diluyen considerando que han asumido gastos correspondientes a los propietarios, como hacer arreglos de la comunidad o pagar la hipoteca constituida sobre el edificio. También estima erróneamente valorados los hechos relacionados con los requisitos para obtener la adquisición del dominio por usucapión¹.

1 La Audiencia realiza un análisis de la prueba practicada que se transcribe a continuación ya que con ello se clarifican bastante los hechos en los que se fundamenta el fallo de las distintas sentencias. Es el siguiente: «…el hecho capital se sitúa en una reunión celebrada a principios de 1983, con posterioridad al fallecimiento de la propietaria y arrendadora del inmueble, Dª Magdalena, donde intervino Romeo en representación de quienes eran herederos y legatarios de aquélla, manifestando a la totalidad de los inquilinos el deseo común de venderles las casas arrendadas, contrato que se llegó a perfeccionar y consumar en ese acto, pues se entregó una cantidad de dinero por cada adquirente en concepto de precio. El suceso se quiere demostrar únicamente con la declaración de dos vecinas que acudieron aquel día a requerimiento de uno de los compradores para estar presentes en el acto. La prueba es ciertamente escasa, pero tampoco hay motivo para dudar de la verdad expresada en el testimonio de las declarantes, entre otras cosas por no apreciarse elementos expresivos de parcialidad en sus declaraciones o de interés en el proceso, de modo que los hechos revelados en sus declaraciones han de ser valorados conectándolos con el conjunto de la prueba practicada. A tales efectos debe tenerse en cuenta que la prueba testifical no puede ser devaluada sin más, y todo dependerá del grado de convencimiento que en el Juez provoque el testimonio prestado, tomando para ello en consideración el relato de los hechos propiamente dicho, el grado de cercanía de los testigos al acontecimiento sobre el que declaran, y la confirmación o contradicción con otros elementos de prueba. Dicen ambas testigos que D. Romeo actuaba por todos los herederos, pero realmente no podían saberlo si no examinaron apoderamientos que así lo expresaran, y si bien no existe rastro de la mayoría de ellos, sí que lo hay del que presentó uno de los sucesores, D. Pedro Jesús […] , pues en manos de los demandantes existe y se presentó durante el proceso, copia de un apoderamiento otorgado en junio de 1973 ante un Notario de Argentina, donde vivía el poderdante, a favor de D. Romeo y D. Humberto para que conjuntamente vendan las seis doceavas partes que le corresponden en la casa de la calle de Antonio López, dejada en testamento otorgado por su hermana Magdalena […]. No obstante, sí existe prueba suficiente para entender que en ese momento el legatario, D Romeo, decía actuar en nombre todos de los propietarios y que la voluntad de éstos y de los inquilinos era consensuar un contrato de compraventa. Lo más claro a tales efectos es que las dos testigos dijeron haber visto cómo D Romeo iba llamando a cada uno de los inquilinos y éstos le hacían entrega de una cantidad de dinero. También indicaron que aquél les había informado sobre la voluntad de los propietarios de venderles las viviendas y que los locales ya se los habían transmitido a los arrendatarios […]. En definitiva, existió intención de comprar y vender, se prestó por ambas partes el consentimiento para hacerlo, se entregaron cantidades de dinero como pago de precio, y no era necesario materializar la entrega porque los compradores se hallaban en posesión de los bienes. Existe, pues, título hábil para transmitir el dominio en cuanto concurren las circunstancias legales que, de conformidad con el artículo 1450 CC, identifican el contrato de compraventa» .

De la prueba practicada se extrae que, a pesar de todo, el título padecía un defecto: Don Romeo no tenía poder de los demás herederos para realizar la compraventa. El defecto sería subsanable si los aparentemente representados hubiesen confirmado el mandato, por lo que, en esencia, el título era suficiente para transmitir el dominio, aunque no hubiese causado ese efecto por no existir confirmación de la voluntad de los vendedores, que debería haberse plasmado en la escritura pública de compraventa si ésta se hubiese llegado a otorgar. Precisamente ese es el núcleo de la cuestión debatida: Don Romeo carecía de toda la capacidad de disponer por no estar demostrado que actuara con poder suficiente del resto de sucesores hereditarios, de modo que la compraventa, el título, sería verdadera y válida, pero no suficiente para transmitir la totalidad del dominio en el momento de consensuarse, si bien constituye justo título, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1953  CC (LEG 1889, 27) , a efectos de adquirir aquél por usucapión.

De acuerdo con ello, la Audiencia estima el recurso de apelación, al entender que si bien el título de compraventa era «defectuoso» por falta de apoderamiento de los vendedores, teniendo los demandantes título –aunque defectuoso–, más la buena fe y los plazos para la usucapión entre presentes habrían hecho que los compradores adquirieran la propiedad de las distintas viviendas por usucapión. En cuanto a la posesión entienden que en un determinado momento, de acuerdo con la prueba practicada, pasaron a poseer en concepto de dueño en lugar de poseer en concepto de arrendatarios.

Contra la resolución de la Audiencia, la representación de la entidad «Yordi, S.L.» interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El recurso extraordinario por infracción procesal se fundamenta en siete motivos: infracción del artículo 24 CE, al establecerse en la sentencia como hechos probados conclusiones «irracionales e ilógicas» como que el precio de la compraventa fue en el año 1983 de 90 euros por piso; valoración ilógica e irrazonable en cuanto a la determinación de los propietarios de las viviendas; infracción del artículo 24 CE en relación con los artículos 137 y 194 LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) por errónea valoración de la prueba testifical y de las conclusiones alcanzadas por la Audiencia; infracción del artículo 218.2 LEC en relación al testimonio aislado de dos testigos; infracción del artículo 24 CE, en relación con los artículos 1957 y 1958 CC, por error en el cómputo del plazo de diez años entre presentes, ya que parte de los coherederos residen fuera de Madrid; infracción del artículo 24 CE al no considerarse ausente a quien vive en Argentina y además ha muerto, dejando además herederos; y como séptimo y último motivo, infracción del artículo 24 CE por infracción de las normas esenciales del procedimiento al no haberse practicado prueba admitida. Como se ve, con carácter general, se trata de aspectos de valoración de la prueba practicada y carga de la prueba.

El recurso de casación, en el que nos detendremos, está fundado en ocho motivos al amparo del artículo 477.2 LEC infracción de los artículos 1950 y 1957 Cc. al apreciar buena fe en los compradores a los efectos de la prescripción; infracción de los artículos 1546 y 1554 y artículo 10 LEC ya que los demandantes no son titulares de pleno derecho ya que habían poseído las viviendas como meros arrendatarios; infracción de los artículos 397 , 399 y 1261 Cc en relación con los artículos 1445 y 1450 Cc. al no ser la comunidad hereditaria objeto de posible disposición por uno de sus miembros; infracción de los artículos 1953 y 1940 Cc. al requerirse título válido y verdadero para la usucapión; infracción de los artículos 1940, 1952 a 1954 y 1957 Cc. por no darse el requisito de la buena fe; infracción de los artículos 1957 y 1958 Cc. ya que se trata de un supuesto de prescripción entre ausentes; infracción de los artículos 1261.3, 1275, 1276 Cc. en relación con el artículo 1450 Cc, por ser la compraventa un negocio simulado e infracción del artículo 445 Cc. por darse la situación de indivisión que requiere el citado artículo.

El Tribunal Supremo desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y estima el recurso de casación, confirmando los pronunciamientos de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, haciendo expresa imposición de costas del recurso extraordinario por infracción procesal y no haciendo expresa imposición de costas del recurso extraordinario por infracción procesal.

2. Doctrina de la sentencia

El Tribunal Supremo descarta una interpretación literal del artículo 1950 Cc. como un mero estado psicológico consistente en la «creencia» de que el que transfiere es titular de un derecho real y viene limitado para transferir el dominio. Conforme a la interpretación sistemática del precepto en relación con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 Cc. así como con los artículos 36 y 37 de la Ley hipotecaria y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo viene realizando en relación a aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, debe precisarse que la apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un «estado de conocimiento» del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio. A este aspecto le es aplicable una carga ética de diligencia «básica» que haga excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado².

La falta del presupuesto de la buena fe en el proceso adquisitivo de los compradores del inmueble hace que no sea aplicable al caso la prescripción ordinaria pretendido, siendo solo posible la extraordinaria, que tampoco resulta aplicable por no cumplirse el transcurso de tiempo requerido.

2 Como afirma la Sentencia, y aplicando la doctrina al caso concreto: los adquirentes eran conocedores tanto de la debilidad del propio título transmisivo como de la falta de legitimación del transmitente para operar dicha eficacia transmisiva por su solo conocimiento. Los adquirentes del inmuebles debieron conocer, por «medios racionales de una diligencia básica» que Don Alonso no era propietario del inmueble ni tenía autorización o apoderamiento de los demás copropietarios para realizar la transmisión. Y ello debido a hechos como que entre los propios compradores había herederos y familiares de la causante, que su testamento era conocido por los residentes en la finca, etc.

III.  las vicisitudes del título, el requisito de la buena fe y la adquisición de la propiedad por usucapión

El artículo 7.1 Cc. (LEG 1889, 27) , como principio general, «los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe», la buena fe en las obligaciones y contratos, en la posesión (presunciones, liquidación del estado posesorio, etc.), usucapión, protección registral, etc. Todas las relaciones jurídicas deben estar presididas por la buena fe, aunque el propio concepto puede presentar matices³. Por ello se refiere la Sentencia objeto de este trabajo a la doctrina jurisprudencial sobre la buena fe; doctrina que viene aplicando de forma transversal respecto de aquellas instituciones o figuras que resulten particularmente informadas por este principio según afirma el propio Tribunal. Muestra de ello es, entre otras, la STS de 11 de diciembre de 2012 (RJ 2013, 4350) , en un caso de doble venta. Se refiere al principio general de la buena fe «que su conexión con la protección registral comporta desde su concepción ética y social un canon básico de conducta diligente o de conocimiento que excede a la mera creencia de un hecho o situación como puro estado psicológico, de forma que la protección registral no resulta aplicable cuando la ignorancia o desconocimiento, ya de la inexactitud del Registro, o bien de los vicios o defectos que afecten a la titularidad del propietario, es imputable a la mala fe o negligencia del adquirente que conoció o debió conocer dicha irregularidad ante hechos o indicios claros, manifiestos o inequívocos al respecto»⁴. Igual que en la Sentencia comentada, no basta la apreciación meramente subjetiva del adquirente para establecer la buena fe a efectos de usucapión, la STS de 8 de octubre de 2014 (RJ 2014, 5784) descarta una interpretación literal del artículo 1950 Cc.: no puede entenderse la buena fe como una simple «creencia» de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla, hay que ir más allá, con una interpretación sistemática de la buena fe. En primer lugar hay que relacionarlo con los artículos de la posesión. El artículo 433.1º según el cual es poseedor de buena fe el que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalide. Tiene que haber buena fe tanto en el título como en el modo. Como afirmaAlbaladejo: «La buena fe requiere la creencia de haber recibido la cosa o el derecho de su dueño (artículo 1950) mediante un acto válido, y ser así dueño, teniéndola, pues, como tal, por ignorar el obstáculo que se opone a la adquisición de la cosa y, por tanto, a que realmente le corresponda su posesión (artículo 433)»⁵. Tendría así una vertiente positiva y otra negativa a las que se refiere tanto la doctrina como la jurisprudencia.

3 Como ha afirmado doctrina y jurisprudencia, la buena fe en el campo de los derechos reales no es un estado de conducta como en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento ( artículos 433 y 1950 Cc. [LEG 1889, 27] ) que no tiene que ver con las maquinaciones o el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la titularidad dominical del transferente era o no exacta. Entre otras, la STS de 16 de febrero de 1981 (RJ 1981, 528) .

4 Otro ejemplo, en el que se aplicaba Derecho Civil de Navarra, lo tenemos en la STS de 21 de junio de 1955 (RJ 1955, 1735) : «Que según el párrafo leyes del Derecho romano que antes se han citado «la posesión que no tuvo un principio justo no aprovecha aunque la ignoren al heredero ni al poseedor de los bienes». «Los vicios de las posesiones contraídas por los antecesores subsisten» y «Cuando el heredero sucede en todo el derecho del difunto no excluyen con su ignorancia los vicios de la posesión» y «No podrá usucapir todo lo que no pudo el difunto»; y es por lo tanto indiscutible, estando los litigantes sujetos a esta legislación que al comprar don Manuel L. J. las fincas discutidas como no ignoró, dado el contenido de la cláusula segunda del contrato, que la propiedad de dichas fincas no la había adquirido el vendedor por cesión o compra de nadie, puesto que las poseía por su ocupación, las compró constándole ese vicio de origen y al heredarle su mujer, la demandante en este juicio, subsistió el mismo defecto y por lo tanto en ningún momento han sido posesiones de buena fe; y al faltar requisito tan esencial no han podido por prescripción de cuarenta años adquirir el dominio de las mencionadas fincas; infringiendo los preceptos legales que quedan examinados, el Tribunal «a quo», al sostener en su sentencia lo contrario, por lo que procede dar lugar también a este motivo del recurso, siendo innecesario ocuparse de los restantes porque cualquiera que fuere su apreciación, siempre subsistiría la necesidad de casar la sentencia recurrida».

5 Cfr.Albaladejo García, M.: Comentarios a los artículos 1950 y 1951 del Código civil. (ID vLex: 255398).

Se añade, además, la cuestión de la excusabilidad del error consecuencia de la propia doctrina sobre la buena fe. Se refiere la STS de 8 de octubre de 2014 a la necesidad de una diligencia básica que haga excusable la realidad del error. Sobre esta idea, también unida a la buena fe, se refiere la STSJ de Navarra de 28 de abril de 2008 (RJ 2009, 306) , en el que se discute sobre la adquisición por usucapión de una finca que en realidad no constaba en el título de transmisión de propiedad de varias fincas, entre las que estaba enclavada. Entiende que de haber habido error en la adjudicación, éste sería excusable al haberse podido evitar con una normal y adecuada diligencia. Afirma que: «Aun en la vertiente psicológica propia de los derechos reales, la jurisprudencia viene entendiendo que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con una normal o adecuada diligencia debería haberse conocido, porque el estado de la buena fe no se define de una manera absolutamente pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas, al ponerse aquellas en relación con el comportamiento exigible según un modelo socialmente admitido y, en definitiva, con la diligencia con la que ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo jurídico».

En relación a la protección registral, la STS de 11 de diciembre de 2012 afirma que: «En esta línea, esta Sala también ha señalado, Sentencia de 11 de julio de 2012 que si bien puede afirmarse que el Registro otorga una especial protección al titular inscrito (artículos 35 y 38 Ley Hipotecaria) que sirve a una posible usucapión extraregistral, no obstante, dicha protección no suple o convalida la ausencia o los vicios que puedan presentarse en la configuración de los presupuestos objetivos de la usucapión caso, por ejemplo, de la posesión clandestina como vicio insubsanable en orden a la usucapión mientras dicho vicio subsista o no se purgue»⁶.

6 En este caso, los hechos ya demuestran la falta de buena fe: «Pues bien, en el presente caso la ausencia en la parte recurrida del presupuesto de la buena fe tanto en la realización de la segunda venta y posteriores transmisiones, como en la inscripción registral de dichas titularidades, resulta de una evidencia cegadora ante las relaciones de parentesco de los implicados, hermanos y sobrinos de don Francisco, conocedores todos ellos de la doble venta, y el modo de practicarse esta y las sucesivas trasmisiones, ocultando su realidad al Registro y trasladándose, con idéntico propósito, a la Notaría de Cabezón de la Sal y no a la de Llanes para llevar a cabo la citada doble venta; sirviéndose todos ellos de la ausencia don Francisco y su esposa, residentes por aquel entonces en Bruselas, de la no inmediata inscripción de la primera venta a los efectos de esperar la prescripción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, así como de la falta de información impositiva de la referida finca, con el consiguiente quebranto de la buena fe exigible en las relaciones jurídicas».

El supuesto que resuelve la SAP de Baleares de 30 de noviembre de 2011 (AC 2012, 167) también es un caso de un contrato de compraventa de un bien inmueble en la que la vendedora no ostentaba la representación del resto de los cotitulares del mismo cuando otorgó el documento privado de compraventa. Se alega en la demanda la existencia de usucapión ordinaria por el transcurso de una posesión a título de dueño durante veinte años, con buena fe y justo título. En este caso, el Tribunal entiende que no se da el requisito de la buena fe, ya que los compradores desde el momento en que contrataron conocían que quien suscribía el contrato como parte vendedora no era la única propietaria del inmueble, sino que existían otros copropietarios, parientes de la vendedora que debían prestar su consentimiento, por este motivo sólo se entregó un tercio del precio de la vivienda en el momento de suscribir el contrato y se aplazó el pago del resto del precio. Se afirma que si bien al suscribir el documento privado se pudo llegar a creer que actuaba en representación de sus parientes para la venta, cuatro años más tarde ya conocían la existencia de problemas, que la ratificación o el mandato no se hicieron efectivos, lo que impedía el otorgamiento de escritura pública.

En el mismo supuesto y por lo que se refiere al justo título, es doctrina reiterada que ha de entenderse como tal el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Se incluyen los contratos anulables, revocables o resolubles, cuyos vicios o defectos quedan subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión⁷. En el caso en el que ahora estamos tampoco concurre este requisito ya que la consecuencia de la ausencia de mandato, de acuerdo con el artículo 1259 Cc., es la nulidad del contrato. En este caso concreto, la Audiencia estima parcialmente el recurso, por lo que hace referencia a las dos terceras partes indivisas del inmueble que sí eran propiedad de quien transmitió el inmueble.

7 Como ha afirmado la jurisprudencia, «0purgando el vicio originario en la facultad de disponer del transmitente» (entre otras las Sentencias del TS de 22 de enero de 1969 y de 3 de febrero de 1961).

Recoge, entre otras, la STS de 10 de octubre de 2007 (RJ 2007, 7407) , la doctrina de que los títulos absolutamente nulos no valen para fundamentar la prescripción adquisitiva ordinaria, pero en el caso resuelto por esta Sentencia se ha apreciado la existencia de prescripción adquisitiva extraordinaria, que, como hemos indicado no exige justo título ni buena fe.

Tampoco se cumplen los requisitos necesarios para la usucapión en el caso de la STS de 5 de febrero de 2010 (RJ 2010, 523) . En este caso, las dos entidades demandadas, concretamente, el Ayuntamiento de A Coruña y una sociedad anónima dedicada a la construcción recurren por infracción procesal y en casación la Sentencia de apelación, que revocando la de primera instancia –que había desestimado totalmente la demanda–, acogió la acción declarativa de dominio y la acción reivindicatoria ejercitadas por la demandante, declarando a ésta propietaria de un terreno situado en A Coruña. El fondo del asunto estaba en la doble o triple inmatriculación de la finca reivindicada y su adquisición por la entidad demandante por usucapión. Respecto a esta última cuestión señala que, a pesar de que la cuestión de la existencia o inexistencia de la buena fe como una cuestión de hecho sujeta a la libre apreciación del juzgador de instancia, también es un concepto jurídico sustentado en la valoración de una conducta según unos determinados hechos, que puede someterse a revisión casacional. En este caso a la vista de los hechos descritos se concluye que hubo una clara conciencia continuada y compartida de que el terreno nunca había pertenecido al padre del Sr. Ernesto y luego a éste y a sus hermanos, sino que correspondía a los terrenos de una antigua estación y que su verdadero dueño era, desde 1978, el Ayuntamiento demandado. Al declarar la Sentencia propietaria a la actora en virtud del artículo 1940 en relación con el 1950 , infringió tales artículos al no cumplirse los presupuestos necesarios para la usucapión. Se refiere después a la usucapión extraordinaria, pero ésta requiere una posesión pública ininterrumpida en concepto de dueño, según los artículos 1941 y 447 Cc. Para ello son necesarios actos inequívocos con clara manifestación en el tráfico, actos que solo el propietario puede realizar, presentándose como efectivo dueño y propietario de la cosa. Afirma la Sentencia que en caso de usucapión tanto ordinaria como extraordinaria, «al estar fundada en la posesión pública en concepto de dueño, no es compatible con situaciones de incertidumbre acerca precisamente de quién posee en tal concepto».

Tampoco reconoce buena fe a efectos de usucapión la STS de 23 de junio de 2008, entendiendo que no concurre este requisito en quienes pretenden haber adquirido la finca por usucapión, no porque conocieran la intención de la madre de todos ellos de que esa finca iba a ser para su hermano Bruno, deseo, por otra parte, que no tendrían obligación legal de respetar si no fue plasmado en ningún instrumento legal (escritura pública de donación o testamento), sino porque respetando ese deseo, cada uno de ellos ya se había adjudicado bienes que compensaban aquella adjudicación. De esta conducta se extrae que no existe buena fe.

Más discutible y hasta sorprendente resulta el caso de la STS de 17 de julio de 1999 (RJ 1999, 6771) . Los hechos son los siguientes: El 25 de mayo de 1992, Don Justino promovió demanda contra Don Rafael y su esposa en la que solicitaban se declarase resuelto el contrato de compraventa de 30 de noviembre de 1979 por haber incumplido Don Rafael sus obligaciones de pago del precio más los intereses convenidos. La parte demandada formula reconvención alegando que habían adquirido por usucapión ordinaria la finca rústica litigiosa. El Juzgado de Primera Instancia desestimó totalmente la demanda principal y estimó la reconvención formulada por los demandados. La Audiencia Provincial, en el correspondiente recurso de apelación, acuerda la resolución del contrato de compraventa, con devolución de la finca y las arras. Contra esta resolución, los demandados interponen recurso de casación. El núcleo del tema está en determinar si el demandado ha adquirido la finca por usucapión.

La resolución de la Audiencia entiende que Don Rafael no ha poseído de buena fe y plantea: ¿Cómo puede decirse que tiene buena fe una persona que no paga lo que debe? Ante tal incumplimiento, cabe la resolución del contrato. Sin embargo, el Tribunal Supremo en la resolución del recurso de casación entiende que sí se han dado todos los requisitos para la usucapión, por lo que resulta improcedente al resolución del contrato de compraventa, ya que se ha producido la adquisición del dominio de la finca litigiosa por usucapión ordinaria entre presentes. Argumenta que la Sentencia de la Audiencia parece confundir el requisito de la buena fe con el del justo título, dada la estrecha conexión que existe entre ellos. Entiende que concurre en los adquirentes la buena fe ya que su título adquisitivo no adolece de ningún vicio invalidante, «careciendo de dicha condición el hecho de no haber pagado los compradores el precio total de la compraventa» –afirma la Sentencia– y aún continúa afirmando: «si bien hubiera podido dar lugar a la resolución del contrato, no impide que se pueda consumar la usucapión ordinaria». Entiende que se ha adquirido la propiedad de la finca por usucapión aunque el vendedor pueda ejercitar la reclamación del pago del precio⁸.

8 Sobre esta Sentencia, vid. Gordillo Cañas, A.: Sobre el ámbito de la usucapión ordinaria: ¿Usucapión ordinaria: ¿Usucapión inter partes frente a la pretensión de resolución por incumplimiento contractual? (Comentario a la STS de 17 de julio de 1999) en «Anuario de Derecho Civil», nº LIII-2, abril 2000, páginas 703 a 721.

Para concluir, solo destacar la necesidad de que concurran todos los presupuestos necesarios para la aplicación de la usucapión ordinaria, la interpretación que de ellos realizan los Tribunales, el encaje de la buena fe de acuerdo con el que se tiene que considerar justo título en cada caso y la ausencia de los requisitos o de alguno de ellos en otros casos. En muchas ocasiones se discuten los hechos y su calificación, para determinar si realmente había buena fe, pero en otros también destacan la problemática jurídica relacionada con el título y la transmisión de la propiedad. Son múltiples los matices que surgen en estos casos como ha quedado demostrado con las distintas resoluciones analizadas. Antonia, Paniza Fullana. Profesora Titular de Universidad de Derecho Civil. Universidad de las Illes Balears. Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de las Illes Balears Publicación: Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num.5/2015 Editorial Aranzadi, S.A.U.