COMUNIDADES. LOS ELEMENTOS COMUNES: Sobre la Prescripción de la acción para reivindicar un elemento común.
La cuestión radica en saber si el plazo de prescripción para reivindicar el elemento común es de 5 años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil por considerarse una acción personal o, en cambio, el plazo de prescripción es de 30 años del artículo 1963 del Código Civil por considerarse una acción real.
Lo que debe examinarse en el ejemplo que hemos puesto es si el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios, que tiene como finalidad recuperar un espacio común ocupado de forma exclusiva por un solo comunero y las acciones que en su caso pueda ejercitar la comunidad de propietarios para obtener este fin, tienen carácter de acción personal o real, que es la cuestión de fondo.
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Si se considera que la acción que va a emprender la comunidad de propietarios es personal contra el vecino que usa el elemento común, puede haber prescrito por el transcurso de 5 años desde que la comunidad pudo ejercitarla (art. 1964 Código Civil), pero si la acción reivindicatoria tiene naturaleza real, dicho plazo de prescripción no habría transcurrido al ser éste de 30 años (art. 1963 C. Civil), (30 años).
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El artículo 1964.2 Código Civil: «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.»
El artículo 1963 Código Civil: «Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.»
Si bien no existe una doctrina legal al respecto de forma clara y precisa, el Tribunal Supremo ha venido dictando una serie de sentencias en las que se inclina a favor de considerar que el plazo de prescripción para el ejercicio de estas acciones reivindicatorias de elementos comunes es el de 30 años, por tener naturaleza real.
La Sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre de 2002: El Tribunal Supremo considera que la acción ejercitada dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real.
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Y así se razonó: «No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años […] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil”.
La Sentencia 3/2012, de 6 de febrero de 2012: «[…] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario.
Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario».
La Sentencia 540/2016, de 14 de septiembre de 2016: «[…] las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 Código Civil”.
En el mismo sentido que las anteriores se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 4 de mayo de 2022 y de 30 de enero de 2024.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), de 9 de octubre de 2023: «…En el presente caso el acuerdo adoptado por parte de la comunidad de propietarios que se impugna, no incurre en ninguno de los defectos que se alegan, pues el mero hecho de que el ahora apelante haya venido haciendo uso de parte de un elemento común, por la mera tolerancia de la comunidad de propietarios, no deja de ser eso, un mero acto de tolerancia por parte de la comunidad de propietarios, sin que el hecho de que el ahora apelante haya venido haciendo uso de ese espacio, pueda llevar a entender que exista una autorización tácita de la comunidad de propietarios, consentimiento tácito que en todo caso seria revocable por parte de la comunidad de propietarios, como en su caso debe entenderse en base al acuerdo de la comunidad reclamando la devolución.
Por otro lado el acuerdo de la comunidad de propietarios que reclama la restitución del elemento común ocupado por el demandado, no deja de ser una manifestación del derecho de propiedad, que sobre ese elemento común tiene la comunidad de propietarios, pudiendo reclamar en todo momento la restitución de ese elemento común, sin que pueda entenderse sujeto el derecho de la comunidad a reclamar y reivindicar un elemento común que es propiedad de la comunidad de propietarios, por lo que en modo alguno la acción para reclamar dicho elemento, este sujeto al plazo de prescripción del artículo 1964 del C. civil, como se alega en el escrito de apelación.»
Resumen de la doctrina sobre el plazo de prescripción para reivindicar un elemento común. 1º.- Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho.
La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
2º.- Cuando se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la Comunidad-, es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el inmueble lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
3º.- Las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el `lazo de prescripción aplicable a las mismas es el de 30 años establecido en el artículo 1963 Código Civil.