BANCARIO. LOS GASTOS HIPOTECARIOS: sobre la devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada.
Procede la reclamación de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada a favor de los consumidores al considerarse nula la cláusula.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN: qué gastos hipotecarios se pueden y deben reclamar
La solicitud de devolución del importe pagado por la tasación de la vivienda hipotecada está siendo, al igual que con otras cláusulas de los préstamos hipotecarios, objeto de demandas judiciales interpuestas por consumidores para conseguir la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula y que se les devuelva el importe que en su día se le abonó al Banco.
Ha sido una práctica bancaria usual que en todas las escrituras de hipoteca se impusiera por los Bancos que la totalidad de los gastos del préstamo hipotecario, incluida la tasación del inmueble que iba a ser hipotecado, corriera en exclusiva a cargo del prestatario (cliente).
La cláusula que establece que el pago de la tasación de la vivienda será de cuenta del prestatario es una cláusula abusiva por aplicación del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General Defensa Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) por ser un gasto generado en exclusiva utilidad del Banco prestamista y no puede repercutirse al prestatario.
El artículo 89.3 del TRLGDCU dice: «En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:…. 3) La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.»
ABOGADOS Y HONORARIOS: LIMITACIÓN DE COSTAS ESTABLECIDA EN SENTENCIA
Se viene considerando nulo el pacto que hace recaer en exclusiva sobre el cliente el pago de los gastos de tasación porque éste no hace distinción sobre quien encarga la tasación e impone en todo caso su coste al consumidor.
Es cierto que durante años hubo un sector de los Tribunales que justificaba la validez de dicha cláusula ( y por lo tanto no la declaran abusiva), en cuanto a que la tasación de la vivienda es un acto que se hace en interés del prestatario, indudablemente interesado en la obtención del préstamo, quien debe ofrecer la garantía real para obtener el préstamo y por consiguiente debe justificar que la valoración es suficiente.
Estas distintas opiniones entre las Audiencias Provinciales dieron pie a que el Tribunal Supremo tuviese que pronunciarse al respecto para unificar criterios y así se dictó la sentencia de fecha 27 de enero de 2021 por la Sala de Pleno del Tribunal Supremo que declaró que será nula dicha cláusula, y por tanto procederá la reclamación de su importe por las siguientes razones:
ABOGADOS Y HONORARIOS: LIMITACIÓN DE COSTAS ESTABLECIDA EN SENTENCIA
Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de fecha 27.01.2021: «Los denominados gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria. Aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos:
«Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».
La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados.
Así se desprende del art. 7 de la Ley, cuyo apartado 1 dispone lo siguiente: «Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán».
El apartado 2 de este art. 7, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».
Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.
De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.
Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e).»
La tasación del inmueble resulta de interés a la entidad prestamista para conocer el valor de la garantía real en cuanto por su razón fijará la oferta y el importe del préstamo dinerario a entregar con la seguridad de cobertura por el valor del bien objeto de garantía real.
Estamos frente a un gasto que se devenga por un trámite dispuesto por la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, que no regla la imposición de su coste y que a mayor abundamiento, también reporta utilidad efectiva para la entidad prestamista, no solo porque el informe de tasación es necesario en los trámites de ejecución, sino que es un requisito preceptivo para el ejercicio de la acción ejecutiva privilegiada (hipotecaria) conforme al artículo 682.2-1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, y para poder establecer la fijación del precio para la subasta en dicho trámites.
En consecuencia, si en la tasación de la vivienda está igualmente interesado y beneficiado el Banco prestamista, la imposición de su coste, vía cláusula no negociada, exclusivamente, al cliente prestatario es contrario a la buena fe y en perjuicio del consumidor, por lo que tal pacto sería abusivo conforme a lo dispuesto en los artículos 82 y 89.3 del TRGDCU.