ARRENDAMIENTOS. Prórroga del contrato

ARRENDAMIENTOS. Prórroga del contrato. En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de julio de 2013, regulados por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la duración mínima obligatoria del contrato se reduce a tres años (cfr.: art. 9.1 LAU 1994), que se justifica en el Preámbulo de la Ley con el objeto «de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De forma que los arrendadores y arrendatarios puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales».

Ahora bien, como en el régimen precedente se reconoce en el art. 9.3 LAU 1994 el derecho del arrendador a oponerse a que el contrato se prorrogue por razón de necesidad de ocupación de la vivienda arrendada, con las matizaciones que se desprenden de la nueva regulación:

Oposición del arrendador a que se prorrogue el contrato, «una vez transcurrido el primer año de duración del mismo», lo que garantiza al arrendatario el derecho a permanecer en el uso y disfrute de la vivienda arrendada al menos durante un año.

Necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, a diferencia de la anterior regulación en la que el cónyuge separado por sentencia firme era excluido de la necesidad de vivienda permanente.

Comunicación al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, eso sí, una vez que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. De forma que, atendiendo a la reducción del plazo de las prórrogas a tres años (el año inicial más dos prórrogas), y la necesidad de que haya trascurrido el primer año de duración de contrato, operará la oposición a la prórroga sobre las dos anualidades posteriores.

Obligación del arrendatario de entregar la finca arrendada en el plazo de dos meses, si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Supresión de la exigencia de que la necesidad del arrendador conste expresamente en el contrato, bastando -a diferencia con la regulación anterior- con comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para sí o sus familiares.

Concesión al arrendatario, si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato, o en su caso del efectivo desalojo de la vivienda, no hubiera procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar la vivienda, a optar en el plazo de treinta días -sin plazo en la anterior regulación- entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones pactadas el tiempo de extinción del contrato con la correspondiente indemnización de los gastos que del desalojo se hubiera derivado para el mismo hasta el momento de reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la no ocupación hubiera sido debido a fuerza mayor.

Por otro lado, se reduce de tres a un año la duración de la prórroga tácita (cfr.: art. 10.1 LAU 1994). Así, se dispone que «si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más».

Si las partes optan por prorrogar el contrato un año más, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido (art. 10.3).

Pues bien, sobre tales bases, el diseño legal se completa disponiendo que el arrendamiento inscrito, y en consecuencia sus prórrogas legales -tres años de prórroga forzosa y, en su caso, más un año de prórroga tácita- puede ser opuesto a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 LH, en caso de enajenación de la vivienda arrendada (art. 10.2).

El adquirente de la vivienda arrendada que se subroga en la posición del arrendador por estar inscrito en el Registro el arrendamiento (art. 14.1), tiene igualmente derecho a oponerse a cualquiera de las prórrogas del arrendamiento en caso de necesitar la vivienda para sí o para su familia.

El arrendamiento inscrito también determinará la continuación el arrendamiento por la duración pactada, conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del art. 7 y art. 14, cuando el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o en el ejercicio de un derecho de opción de compra; pues de no estar inscrito el arrendamiento se extingue (art. 13.1); o, durante ambas prórrogas incluso frente al adquirente que reúne los requisitos del art. 34 LH, siempre que conste inscrito el arrendamiento con anterioridad a la transmisión de la finca; pues, igualmente, de no estar inscrito, se extingue.

Finalmente, el nuevo art. 9.4 regula la duración del arrendamiento de vivienda, tratándose de finca no inscrita (no inmatriculada), concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, que durará tres años, siempre que el arrendatario no ejerza su voluntad de no renovar el contrato conforme al art. 9.1.

En todo caso, el arrendatario ha de ser de buena fe, esto es, ha de desconocer que el arrendador carece de poder de disposición sobre la vivienda arrendada; y se ha de crear una apariencia de propiedad que ha de resultar del estado de las cosas, y que es imputable al verdadero propietario (en sentido semejante, en el art. 13.3 LAU 1994, que desaparece con la reforma, se establecía que «durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparece como propietario en el Registro de la Propiedad, o que parece serlo en virtud de un estado de las cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el art. 9.1»).

Por el contrario, el último inciso del art. 9.4 señala que «si el arrendatario fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el art. 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados».

Es decir, en este supuesto el verdadero propietario tiene derecho a que termine el arriendo. Quiere decirse en este caso que el verdadero propietario ha entablado juicio para recuperar la posesión de la finca arrendada, demostrando que el arrendatario no tiene derecho a continuar con el arrendamiento porque no fuera de buena fe o el verdadero propietario no haya creado la falsa apariencia.

Todo ello, sin perjuicio, de la indemnización de daños y perjuicios que corresponde al arrendatario de buena fe y a cargo del falso arrendador.

Por otra parte, el segundo inciso del art. 9.4, después de conceder al arrendatario de buena fe de una finca no inscrita, arrendada por quien no es su verdadero propietario, el derecho de disfrute durante tres años, señala que «si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1571 del Código Civil», esto es, no tendrá derecho el arrendatario a la continuación del arrendamiento por el plazo de tres años, al tener derecho el adquirente de la finca a que termine el arriendo al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

El legislador opta aquí por proteger al tercer adquirente que desconocía la falsa apariencia de propiedad. Se da, por ello, el supuesto de que el que parezca ser propietario -por causa imputable al verdadero propietario- pueda enajenar la vivienda arrendada, como si lo fuere, y, en consecuencia, se ha de proteger al que adquiere una cosa ajena.

ARRENDAMIENTOS. Prórroga del contrato

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