ARRENDAMIENTOS. Presupuestos del retracto

ARRENDAMIENTOS. Presupuestos del retracto. Artículo 25. Derecho de adquisición preferente. Si el tanteo supone la posibilidad que tiene el arrendatario de adquirir por el tanto, ejercitando su derecho en el plazo de caducidad de treinta días estudiado, y perdiendo en caso de no ejercicio cualquier otra preferencia adquisitiva, el retracto es la consecuencia de haber querido privar al arrendatario del ejercicio de su derecho a tanteo.

La virtualidad del derecho de retracto surge cuando la venta de la finca arrendada se ha consumado, y atribuye a su titular el derecho real de configuración o modificación jurídica -potestativo, en la nomenclatura a que se ha hecho referencia-, de subrogarse en la posición de quien adquirió aquélla en los términos que resulten del documento remitido en la notificación fehaciente de la transmisión efectuada -o los reales distintos que se sepan-, el cual contrato que no queda resuelto o destruido por el ejercicio del retracto, sino sólo modificado subjetivamente del lado del comprador retraído, y sustituido por el arrendatario retrayente permaneciendo en lo demás la relación jurídica inalterada.

El titular arrendaticio que pudo adquirir por tanteo y no lo hizo, no puede adquirir por retracto. De tal manera, el derecho de retracto es defectivo del de tanteo, derivado de la frustración de éste no imputable al sujeto activo.

Así pues, el derecho de retracto podrá ejercitarse subsidiariamente respecto del tanteo, de manera que los presupuestos de operatividad del retracto suponen:

Que falte la notificación de la venta proyectada por el propietario.

Que la notificación adolezca de algún defecto.

Los defectos que han sido tomados en consideración por la LAU 1994 son la omisión en la notificación de cualquiera de los requisitos exigidos, o alteración de alguna de las condiciones negociales, de las que se explicitan dos:

Que el precio real, según la escritura o el documento privado, resulte inferior al notificado para el tanteo.

Que resulten menos onerosas las restantes condiciones esenciales de la transmisión, como aplazamientos, garantías, gravámenes existentes sobre la cosa o reservados por el vendedor-arrendador en su provecho al tiempo de efectuar la venta, etc.

Los supuestos son pues los mismos que se preveían en el art. 48.1 LAU 1964, con la diferencia lógica de que en el art. 25.3 LAU 1994 no se recoge el caso de que se hubiese realizado la transmisión a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo, dado que esta consignación subjetiva no está exigida en la LAU 1994.

Pero, aunque la ley selecciona unos déficits de la comunicación de la venta, como cláusula abierta de alteración relevante que vicia la notificación, y que hace surgir el presupuesto del derecho de retracto, ha de asumirse toda aquella circunstancia que fue tomada en consideración para decidir en el cruce entre oferta y aceptación (STS de 28 de diciembre de 1963 entendió que lo era en la notificación del tanteo haberse omitido en este la reserva del derecho de vuelo por parte del propietario).

ARRENDAMIENTOS. Presupuestos del retracto. Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

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