ARRENDAMIENTOS. LA PRÓRROGA: el Tribunal Supremo avala que en un contrato de alquiler se pueda añadir una cláusula prohibiendo su prórroga.
En la sentencia se recuerda que, cumplido el plazo del contrato, y «a no ser que las partes acuerden otra cosa», el arrendatario abandonará la propiedad si se ha comunicado el fin de la prórroga al menos seis meses antes.
El Tribunal Supremo ha avalado la posibilidad de incluir en un contrato de alquiler una cláusula que prohíba su prórroga, incluso si se trata de arrendamientos rústicos.
Establece así que el plazo de cinco años es más que suficiente y es conforme a la ley.
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Todo se remonta en una sentencia con fecha del pasado 8 de mayo, sobre la cual la sala de lo civil ha estimado un recurso de casación presentado contra un fallo de la Audiencia Provincial de Ciudad Real.
Concretamente, dicho caso se corresponde con un contrato de arrendamiento rústico que se firmó en enero de 2015, el cual incluía una cláusula donde se recogía que, una vez finalizado el mismo en diciembre de 2019, no se podía prorrogar y la finca debía ser desalojada.
Antes de llegar a este punto de expiración del documento contractual, el dueño informó por burofax de su intención de no prorrogar el acuerdo, lo hizo seis meses antes de su fin, sin embargo, el arrendatario se negó a dejar la propiedad, por lo que el caso acabó en los tribunales.
En primera instancia, un juzgado de Daimiel (Ciudad Real) dio la razón al propietario de la finca, aunque la Audiencia Provincial revocó el fallo, considerando «el carácter imperativo» del sistema de prórrogas establecido en la ley de arrendamientos urbanos, de modo que «no cabría pactar una renuncia voluntaria a su aplicación».
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Por su parte, el Tribunal Supremo califica el litigio como «cuestión jurídica controvertida», pero recuerda lo que está establecido por la ley, esto es que los arrendamientos rústicos tendrán una duración preceptiva mínima e inderogable de cinco años.
De esta manera se responde a la necesidad de protección del arrendatario, puesto que «asumir o iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo suficiente para amortizar la inversión efectuada (las partes incluso podrán pactar un plazo mayor) y realizar mejoras».
Además, según defiende el Supremo, ciertos cultivos requieren de un plazo mínimo para que den sus frutos y sean rentables.
Si bien la ley también determina que, cuando el plazo legal del contrato ya se haya cumplido, y a no ser que se establezca algo distinto por ambas partes, el arrendatario pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, siempre y cuando haya comunicado esta intención del fin de la prórroga dentro del plazo marcado legalmente, es decir, al menos seis meses antes, tal y como ocurrió en el caso expuesto.