ARRENDAMIENTOS. LA PRÓRROGA: la finalización de la prórroga de contrato de alquiler en la vivienda.
Régimen legal aplicable tras la finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de vivienda.
Régimen legal actual que hay que aplicar tras la reforma de la Ley por el derecho a la Vivienda a la finalización de la prórroga legal del contrato de alquiler de vivienda.
Lo primero es explicar el régimen de prórrogas obligatorias, voluntarias y extraordinarias que hay establecido para los contratos de arrendamiento de vivienda.
ARRENDAMIENTOS. SOBRE LA FINALIZACIÓN DE LA PRÓRROGA LEGAL EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda viene recogida en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Como esta ley de arrendamientos ha sido modificada en varias ocasiones en los últimos años, cuando tengamos que examinar la duración de un contrato de arrendamiento concreto hay que acudir al texto de la LAU que estaba vigente a la fecha de celebración de dicho contrato.
En esta publicación vamos a estudiar el régimen de prórrogas en los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
Si el contrato de arrendamiento de vivienda se ha celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante, el régimen de prórrogas obligatorias, voluntarias y extraordinarias es el siguiente:
Las prórrogas obligatorias son las necesarias para alcanzar una duración mínima del contrato de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es jurídica.
El régimen de prórrogas legales obligatorias viene previsto en el artículo 9.1 de la LAU.
La duración del contrato será:
- a) La que libremente hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento.
- b) Ahora bien, si la duración pactada es inferior a 5 años si el arrendador es persona física, o de 7 años si es persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, a voluntad del arrendatario.
El artículo 9.1 de la LAU establece lo siguiente: » 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
ARRENDAMIENTOS. Modificación unilateral de la duración del contrato Desistimiento del contrato
Las prórrogas voluntarias son las que, finalizadas las prórrogas obligatorias, se suceden anualmente hasta un máximo de 3 años si el arrendador o arrendatario no se han notificado previamente la finalización del contrato.
Una vez finalizado el régimen de prórrogas obligatorias de 5 o 7 años (persona física o jurídica) que regula el artículo 9.1 de la LAU que acabamos de ver, el contrato de arrendamiento finalizará o no dependiendo de la actuación de las partes. Y así podemos encontrarnos los siguientes supuestos:
1.- Si el arrendador notifica al arrendatario con una antelación, al menos de 4 meses, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento finalizará cuando se alcance los 5 años si es persona física o 7 años si es jurídica, el contrato se extinguirá cuando llegue dicha fecha.
2.- Si el arrendatario notifica el arrendador con una antelación, al menos de 2 meses, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento finalizará cuando se alcance los 5 años si es persona física o 7 años si es jurídica.
3.- Si ninguna de las partes notifica la finalización del contrato en los plazos anteriores, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
A este periodo de prórrogas de hasta 3 años se denomina prórrogas voluntarias.
El artículo 10.1 de la LAU establece: » Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Son las que suceden tras la finalización de las prórrogas obligatorias o de las voluntarias, según sea el caso; esta prórroga se podrá solicitar por el arrendador en los casos tasados en el artículo 10.2 de la LAU que entró en vigor el día 26.05.2023 con la Ley por el derecho a la Vivienda que modificó el citado art. 10 de la LAU.
Si la prórroga extraordinaria es solicitada por el arrendatario y cumple los requisitos de la norma (situación de vulnerabilidad o zona de mercado residencial tensionado), es de obligada aceptación por el arrendador.
artículo 10 apartados 2 y 3 de la LAU:
» 2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»
Aunque esta modificación del artículo 10 de la LAU entró en vigor el 26.05.2023, según viene entendiendo la doctrina, es plenamente aplicable desde esa fecha a todo contrato que finalice y que se encuentre en las situaciones que recogen los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la LAU transcrito.
La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil: «Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…»
La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el plazo de la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU.
Si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga voluntaria, continúa 15 días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.
La tácita reconducción según la Jurisprudencia, supone un nuevo contrato de arrendamiento y la duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo 1.581 del Código Civil.
Por lo tanto, se entenderá:
- Un contrato hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato anterior.
- Un contrato hecho por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
- Un contrato hecho por días cuando sea diario.
Si el arrendador le comunica al arrendatario su voluntad de dar por resuelto el contrato y por lo tanto impedir la siguiente tácita reconducción y aquel no abandona el inmueble, el arrendador podrá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del término, tal como dispone el artículo 1569 del Código Civil.
«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario… por haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.». FRANCISCO SEVILLA. Abogado.