ARRENDAMIENTOS. EL DESAHUCIO: los requisitos que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Antes de nada vamos a explicar, aunque sea someramente, qué significa la enervación de un desahucio por falta de pago.
Cuando un inquilino se retrasa en el pago de la renta o de las cantidades a que viene obligado a abonar según el contrato de arrendamiento (luz, agua, gas, comunidad de propietarios, etc.), el arrendador de la vivienda puede ejercer contra el mismo una acción judicial de resolución del contrato y recuperación de la finca arrendada.
Esta acción judicial que tiene a su alcance el arrendador frente al inquilino se le denomina desahucio.
La enervación es el beneficio que tiene el inquilino de evitar el desahucio de la finca mediante el pago de las cantidades adeudadas al arrendador.
El inquilino que ha incumplido con su obligación de pagar la renta en el plazo establecido o de aquellas cantidades que vengan dispuestas en el contrato, aunque haya recibido una demanda de desahucio para que desaloje la finca, puede evitar la resolución del contrato pagando, dentro del plazo de 10 días que marca la ley, el importe de todas las cantidades debidas hasta ese momento.
La enervación, que es el beneficio que tiene el arrendatario para evitar el desahucio, sólo se puede utilizar una sola vez a lo largo de la vida del contrato.
El inquilino adeuda 3 meses de renta y el dueño interpone en el juzgado una demanda de desahucio por falta de pago.
Inmediatamente que el inquilino recibe la demanda del Juzgado paga la deuda y se queda al corriente de pago. En este caso ha enervado la acción de desahucio y el contrato de arrendamiento continuará en vigor.
Si tiempo más tarde, el inquilino vuelve a ser demandado por impago de la renta mediante un juicio de desahucio y previamente había enervado la acción, ya no tiene dicha posibilidad de enervar por segunda vez, por lo que el desahucio finalizará con la resolución del contrato de arrendamiento.
La enervación viene prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en los siguientes términos: » Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.«
Ahora bien, aunque el inquilino tiene el derecho de enervar el desahucio una sola vez a lo largo de la vida del contrato, existe una excepción por la que no podrá enervar aunque esta sea la primera vez que lo vaya a hacer.
No procederá la enervación cuando el arrendador haya requerido fehacientemente de pago al inquilino, transcurran al menos 30 días sin pagar la deuda y el arrendador haya presentado la demanda de desahucio.
El supuesto viene recogido en el citado artículo 22.4 de la LEC, que hemos copiado anteriormente, cuando expresa: La enervación no será de aplicación «… ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de mayo de 2014, recogida igualmente por la de 23 de Junio de 2014 (que fija doctrina), establece los requisitos que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio por el inquilino, que son:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente (burofax, requerimiento notarial). Se ha de acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
- Ha de referirse a rentas impagadas o cantidades debidas (suministros de luz, agua, etc.)
- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29.03.2021, añade: » Quinto.- Doctrina jurisprudencial sobre el art. 22.4 LEC: Esta sala en sentencias 357/2010, de 15 de junio, 302/2014, de 28 de mayo, 335/2014, de 23 de junio, y 508/2015, de 22 de septiembre, ha declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.
Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, no hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio.
Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó ( art. 22.4 LEC), por lo que asumiendo la instancia procede confirmar íntegramente la sentencia de 29 de octubre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Figueras (juicio verbal 201/2018).»
Cuestiones no hacen falta que figuren en el requerimiento:
- Que el contrato va a ser resuelto.
- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
La información que se traslada al arrendatario, como dice la jurisprudencia «es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ): «la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada».
Es recomendable, siguiendo la doctrina jurisprudencia, que en el requerimiento que le haga el arrendador figure la cantidad concreta adeudada hasta ese momento por el arrendatario y los conceptos adeudados. Francisco Sevilla Cáceres. Abogado.